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2019日照樓市藍皮書 全線數據出爐
來源:日照黃頁網房產頻道 發布時間:2020-1-4 10:05:26 閱讀:213

  回首這一年的日照樓市,既有開盤即清盤的火熱場面,也有暗度陳倉的優惠調價;既有地價的瘋狂刷新,也有市場的理性回歸。房價維穩,市區全年新房均價為10873.75元/㎡;成交維穩,全年網簽量24328套,與2017年、2018年相比波動不大;土拍翻番,總成交金額逾160億……

  據本站分析認為,雖然近期全國松綁頻頻,但樓市整體不會大松,小松或可期待,因城施策的局部松是合理的,如此看來,日照房地產政策在2020年即沒有從嚴必要,也莫要有大松的期待,定向小幅寬松的可能性較大。

  2020年的日照樓市不存在出現特別冷或者特別熱的情況,在大的政策基調下,日照的發展、供需平衡等因素,會讓2020年市場大概率延續2019年平而穩的狀態。

  房價篇|穩中有漲,全年新房均價10874元/平

  2019年,在地方政府緊鑼密鼓的調整下,從年初至今,房地產調控次數合計達575次,遠超去年全年450次。中 央多次重申“房住不炒”,堅持調控目標不動搖,力度不松勁,各線城市調控政策持續高壓。另有報告發布稱,2018年10月到2019年10月,中國樓市一直處在平穩降溫過程。樓市總體降溫明顯,房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期,增長率的空 間差異有所擴大。

  2019年,日照市區全年新房均價為10873.75元/㎡,同比去年平均房價上漲19.07%


  相對2018年的房價呈瘋顛狀上漲,2019年整體漲幅較平緩,金九銀十過后房價逐漸呈現“價跌量長”情況。據本站統計,2019年日照房價最 低點在年首1月,均價10243元/平環比下降1.19%;最 高點在金九銀十的9月,均價11600元/平環比上漲5.81%全年高低差值1357元


      據日照房產超市網對2019年日照城區各區域房價統計,新市區以均價14101元/㎡榮登區域房價榜首,榜尾開發區均價8542元/㎡對比去年房價溫和上漲,相對穩定。通過數據發現,日照房價的兩極化走勢日益明顯,以新市區為代表的好地段、好學區、好配套等項目量價齊漲,開發區及石臼區域作為剛需重點選擇區域,則繼續采取以價換量的保守路線來取悅市場。


  從數據可以看出日照房價的降溫在持續,隨著樓市調控的效果不斷累加,預計漲幅回落的趨勢還將持續,這和當前市場降溫以及市場預期平穩等掛鉤。“金九不金”之后,“銀十”成色也明顯不足,2019下半年環比漲幅收窄,市場降溫回歸理性,市場降溫的大背景下全國房價整體上行的壓力已經偏弱。

  成交篇|網簽量整體平穩,全年成交24328套

  據日照市房管局數據統計,2019年日照共網簽商品房24328套,成交面積246.33萬平方米,較2018年下降3.88%,其中,網簽商品住宅17842套,成交面積214.34萬平米。平均每月銷售商品房約2027套,商品住宅約1487套。


2019年度各月份網簽情況

  就近3年的商品房成交情況來看,日照市區商品房成交量呈平穩態勢,2017年、2018年基本持平,均為25000+的成交,2019年略有小幅下降,整體來看成交量相對穩定。


近7年成交情況參考

  從各區域來看,開發區以5212套的成績逆風翻盤,成為今年網簽量最 大的區域,其次是新市區與老城區,網簽量分別為4765套和4221套,以上三區域已占據總量的一半以上,另外,石臼、大學城、嵐山和沿海區域均有過千的網簽數量。僅高新區與市區周邊的其他區域網簽量不足千套,高新區新項目在年底扎推面世,勢必會拉動明年該區域的成交量。

  入市篇|年末有翹尾,全年新增住宅21043套

  據日照市房管局數據統計,2019年日照共計發放預售許可證521件,新增住宅21043套,新增住宅面積380.96萬平米。


2019年度全年上新數據參考圖

  全年最 低入市月份為2月春節月份,入市量僅300余套,其他月份相對平穩,在11月、12月入市量出現翹尾激增,每月上新3000余套,大量預售證發放,新房源入市,所影響的銷售量將在接下來的幾個月內有所顯示。

2019年預售許可證發放情況

  庫存篇|受入市量影響,年尾庫存激增

  據統計顯示,2019年未簽約住宅的數量也有翹尾現象,是受年尾多房源入市的影響,至使12月份突破12000套,成為全年庫存量最 高 月份。按1478套的月均住宅網簽量來看,當前12397套的庫存量需要8余月可消化。


2019年度每月庫存量統計

  縱觀2019年度住宅庫存的走勢,上半年比較平穩,下半年出現波動,不斷攀升,庫存量的上漲,對開發商而言會增加壓力,對購房者而言會有更多的選擇空 間。

  土拍篇|成交翻番,近半數成交地塊在新市區

  據日照國土資源局數據統計,2019年日照市區內共成交居住、商住、商務用地43宗,總成交面積3533270.02平米,總成交金額約1615971萬元。其中,28宗地塊底價成交,15宗地塊有溢價,溢價最 高是4月份拍出的南王家村地塊,起拍價24000萬,溢價45200萬元,溢價率188.34% 。


(↑點擊可查看高清大圖↑)

  無論是金額還是面積,2019年再次創造了土拍新紀錄,總成交金額較2018年上漲89.29%,總成交面積上漲102.11%,已然翻番。

近5年土拍成交情況

  從單數據來看,2019年度成交金額最 大的是2019A-101號地塊,即城市之光地塊,位于青島路以東、東營路以北,成交金額22.233億元;成交面積最 大的愛城置業的兩宗捆綁地塊,面積為709701.3平米,折合為1064.5畝;樓面地價最 高的是2018A-25號地塊,即南王家村地塊,折合樓面地價約7278元/平。

2019年各月份土拍成交情況

  從地塊的競得單位來看,2019年土拍中約有11宗地塊為招商引資企業競得,另有約14宗地塊為各級城投競得。另外,日照本土實力房企興業、安泰、德瑞、山海大象、錦華等均有成交。

  從地塊的所屬區域來看,除一宗捆綁的工業用地之外,其他42宗地塊中:新市區18宗,老城區10宗,山海天與開發區各5宗,石臼3宗,高新區1宗。新市區占比近半,其中青島路沿線占7宗。

土拍區域分配

  2019年度的日照土拍大戲中,最惹眼的開發商是新城控股、千億金科和碧桂園:碧桂園的南王家村地塊(碧桂園·江山域)不論是溢價率、樓面地價,還是191輪的競價,該地塊均刷新了單拍紀錄。曲線拿地抵達日照的全國性開發商新面孔只有金科地產。來簡單回顧一下:4月4日,位于高新區的2018A-129號地塊經多輪競拍后由新城控股旗下的億鼎房產競得,后因系統故障該競拍結果作廢;5月23日,該地塊再次競拍,歷經50輪激烈報價后,該地塊以42.76%的溢價率花落新城控股手中;更戲劇性的是,7月24日,金科地產集團股份有限公司收購新城控股集團股份有限公司下屬6家房地產項目公司股權,其中就包括日照億鼎房地產開發有限公司。

  政策篇|房住不炒為基調 平穩發展主旋律

  ★全國范圍看,“因城施策”逐漸顯現,對于一再強調以“穩”為基調的樓市來說,政策浮動也沒有過于激進,根據各地的房地產政策松綁來看,政策取向依然嚴謹,但可以看出政策調整方向逐漸傾向購房者。比如,周邊城市青島,1月3日,青島高新區房管局發文,暫停執行搖號政策,成為2019年首 個調控松綁的城市。

  ★2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。其中,在這38項強制性工程建設規范中,其中第 二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”這是住建部首 次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

  ★3月,日照市召開全市房地產中介市場整治專項活動會議,宣布對房地產中介機構及其從業人員發布虛假房源信息、為不符合條件房屋提供經紀服務、挪用客戶交易資金等違法違規行為開展專項整治。

  ★為落實國家政策,根據省住建廳、財政廳、人民銀行濟南分行下發的相關文件,結合日照市實際,經市住房公積金管委會審議通過,決定恢復辦理住房公積金異地貸款業務。在山東省內其他市就業并正常繳存住房公積金的在職職工,在日照市轄區內購買普通自住住房的,可向購房所在地住房公積金管理部申請辦理住房公積金個人住房貸款。

  ★5月,住建部重申房地產調控目標,地方落實一城一策穩樓市。從中 央及地方關于房地產調控的表態、實踐來看,政策仍以“嚴”、“穩”為主。中 央更加強化房地產調控目標的引導作用,從住房、土地、金融等方面綜合施策;地方繼續落實一城一策實施方案,根據房地產市場變化及時跟進調控政策,確保房地產市場運行保持平穩。此外,地方人才政策開始出現明顯分化,引進層次、力度、保障水準各有不同,部分二線城市引才優勢明顯。

  ★6月,財政部、稅務總局聯合印發《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(以下簡稱“公告”)。公告第 二條中明確表示:房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

  ★日照市發展和改革委員會和日照市住房和城鄉建設局近日聯合出臺了《 關于進一步明確市區物業服務收費相關政策的通知》根據這一新規,普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價,其他物業的機動車停放費實行市場調節價。

  ★自7月1日起日照開展住房公積金基數調整工作。我市2019年度住房公積金繳存基數上限由15855元調整為17886元,職工最 高 月繳存額由3805.20元提高到4292.64元。最 低下限維持不變,仍為1730元。目前我市職工個人和單位住房公積金繳存比例分別為12%。

  ★2019年7月10日,日照市民政局根據法規規章規定,借鑒外地做法,起草了《日照市住宅區和建筑物名稱管理規定》,征求了相關部門意見,并按照市司法局審查意見進行了修改,形成了公開征求意見稿,擬對住宅區和建筑物名稱管理加以規范。

  ★8月,日照市住房和城鄉建設局發布《關于加強商品房預售管理有關問題的通知》,對部分房地產開發項目取得預售許可后,隨意改變預售審批內容的現象進一步加強管理;日照市房地產管理局印發《市房管局關于開展“守初心擔使命、保穩定促發展”百日集中攻堅檢查工作方案》的通知,該通知將對投機炒房、發布虛假房源信息招攬業務、誘騙、誤導消費者買房等市場亂象進行集中整治,為進一步規范房地產市場經營行為,維護房地產市場秩序,促進我市房地產市場平穩健康和諧發展。

  ★9月財政部、稅務總局發布關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告,從9月起,房產過戶給近親屬不征收個人所得稅;9月中旬,日照市發布了《日照市主城區地名規劃 (2019-2035 年)》(公開征求意見稿)就主城區地名規劃公開征求意見,共劃分為七個地名規劃板塊,即東城片區、西城片區、石臼片區、山海天片區、高教片區、高新片區、 開發區片區。

  ★10月8日開始,新的房貸政策將全面實行中國建設銀行、中國工商銀行、中國銀行等日照分行均表示,已開啟“LPR利率+加點”的房貸利率新模式;日照市統計局、國家統計局日照調查隊發布前三季度日照經濟運行情況,其中提到,前三季度全市GDP1805.85億元,增長7.3%;房地產市場平穩發展,住宅銷售量增長23.5%;城鎮居民人均可支配收入27643元。

  ★11月5日,央行降息了,中國人民銀行開展中期借貸便利(MLF)操作4000億元,與當日到期量基本持平,期限為1年,中標利率為3.25%,較上期下降5個基點。

  ★2019年12月23日,全國住房和城鄉建設工作會議在京召開,定調2020年樓市,其中提及,堅持“穩”字當頭,全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制,保持房地產市場平穩運行,堅決防范化解房地產市場風險。

  大事件篇 

  1月12日 滬港中 心愛馬仕主題展廳開放

  1月20日 香格里·百合郡Ⅲ期瀾庭開盤

  2月23 巴黎名城一期車位、儲藏室開盤

  3月23日 日廣·雅居認 籌

  3月31日 裕升·瑞福園接待中 心開放

  3月31日 裕升·華庭二期新品開盤

  4月21日 發達集團&龍湖智慧服務戰略合作簽約

  4月27日 慧澤園洋房開盤!

  4月27日 開創·書香新城開盤

  4月27日 日照華潤中 心A座營銷中 心開放

  5月1日 錦華·領寓開盤

  5月11日 嵐橋·桂花園一期住宅開盤

  5月19日 綠城·蘭園開盤

  5月25日 日鋼綠城·理想之城首批力作開盤

  6月1日 華潤中 心A座樣板間開放

  6月16日 日照華潤中 心A座認 籌

  6月30日 日鋼綠城·理想之城開啟交房

  6月30日 日廣中 心奠基

  7月6日 碧山臨海新樓座案名發布盛典

  7月24日 金科地產曲線落子日照

  8月3日 潤美·海曲府營銷中 心開放

  8月10日 巴黎名城二期開盤

  8月19日 上和置業·海悅府舉行奠基儀式

  8月31日 碧桂園·江山域樣板示范區開放

  9月21日 金科·集美景致城市展廳開放

  9月21日上和·海悅府營銷中 心開放

  9月28日 金港華府樣板間示范區驚艷亮相

  10·1中國北茶小鎮二期啟幕

  10·19海韻廣場接待中 心盛大開放

  10·26日照市第23屆房地產交易博覽會盛大開幕

  11月16日 金科集美景致營銷中 心&樣板間開放

  11月23日 頤和家園營銷中 心開放

  11月30日 湖畔名邸、裕升·瑞福園開盤

  12月14日 金港華府開盤

  12月21日 高新頤和家園開盤

  12月21日碧山臨海·瀛洲臺盛大開盤

  12月28日海韻廣場盛大開盤

  12月29日安泰悠山美居盛大開盤


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